Estamos un pasito más cerca de conseguir la casa de nuestros sueños, pero antes de que nos entreguen las llaves, es importante entender todas las condiciones de la hipoteca, si la hay, y ser conscientes de lo que vamos a firmar. Aquí entra en juego un documento fundamental: el acta de transparencia. Pero, ¿qué es exactamente y por qué es tan importante?
Desde la Ley 5/2019 del 15 de marzo, también conocida como Ley Hipotecaria, aprobada en 2019, se busca proteger a los compradores, asegurando que entienden cada detalle de su hipoteca antes de comprometerse. La figura del/de la notario/a juega un papel clave en este proceso, como garante de la transparencia. Por ello, cualquier persona que compre una vivienda con una hipoteca en España debe acudir al notario, al menos, en dos ocasiones: una para firmar el acta de transparencia y otra para formalizar la compraventa.
Porque firmar un contrato de compraventa con préstamo hipotecario es un paso muy importante para la economía individual o familiar y debe pensarse con calma y ser consciente de todo lo que implica, para ver si podemos asumirla. ¿Habías oído hablar de este proceso? Si estás a punto de dar este importante paso, te explicamos todo lo que necesitas saber sobre el acta de transparencia y qué esperar el día de tu primera cita en la notaría.
¿Qué es el acta de transparencia de una hipoteca?
El acta de transparencia, es uno de los requisitos esenciales establecidos dentro de la nueva Ley Hipotecaria. Esta normativa surge como respuesta a la situación de la crisis de la burbuja inmobiliaria, cuando la falta de información y la concesión de hipotecas sin mesura llevaron a muchos a situaciones complicadas.
El acta de transparencia es un documento que acredita que cualquier comprador de una vivienda en España ha recibido las explicaciones y asesoramiento de un notario antes de la firma de la hipoteca. En esta acta se revisan una a una las condiciones de la misma, las características más importantes y se explican más detenidamente los puntos que no se entiendan.
Esta acta se lee en la primera visita ante notario. La notaría la elige el comprador en todo momento y esta primera visita sirve para revisar y asesorar sobre el préstamos hipotecario. Esta reunión se termina tras realizar el test con preguntas sobre las condiciones que el banco ha puesto para la hipoteca. El test lo realiza el comprador de la vivienda. Estas condiciones quedarán reflejadas en la escritura de la hipoteca que firmarás con el banco el día de la compraventa, que equivale a tu segunda cita con el notario o la notaria.
Documentación previa a la primera reunión ante notario: revisando el acta de transparencia en la notaría
Antes de firmar el acta de transparencia, la entidad bancaria debe haber facilitado al comprador y al notario, al menos diez días antes de la firma del contrato de compraventa, los siguientes documentos.
- La FEIN. Es la Ficha Europea de Información Normalizada y recoge toda la información relacionada con la hipoteca, los plazos de pago, las condiciones, el tipo de interés que aplica, etcétera. Es la oferta vinculante que el banco debe enviar antes de 10 días de la firma de la hipoteca. En el momento de la firma, el banco debe mantener todas las condiciones que aparecen en la FEIN.
- La FIAE. Se trata de la Ficha de Advertencias Estandarizada. Es un documento para advertir de todos los riesgos de la hipoteca y de las cláusulas más sensibles del préstamo.
- La copia del contrato donde se incluyen todos los gastos de la firma. Este documento es imprescindible para que el/la notario/a prepare la escritura de compraventa de la vivienda.
- Otro documento con la información de los seguros contratados con el banco. Los más comunes suelen ser el seguro de hogar y de vida. En caso de que la entidad bancaria te ofrezca algún producto financiero adicional para mejorar las condiciones del tipo de interés del crédito hipotecario, como seguros del vehículo, planes de pensiones o tarjetas de crédito, también deberá enviar toda la documentación relativa al mismo.
- Por último, también debemos recibir un documento que recoge el pago de las cuotas del préstamo en distintos escenarios, así como el reparto de los gastos hipotecarios, los gastos notariales o los gastos derivados entre banco y cliente y quién es el encargado de pagarlos.
Es crucial haber recibido y leído estos documentos antes de que el/la notario/a lea el acta en la primera visita. De hecho, la primera pregunta que te hace el/la notario/a es si has recibido esta documentación.
Las preguntas más comunes del test final en el acta de transparencia
Tras revisar junto al notario todas las condiciones de la hipoteca, el/la notario/a realiza un test con respuestas de “sí” o “no” para asegurar que has entendido todo lo relativo a la hipoteca que estás a punto de contratar. Las preguntas que puedes encontrar en el acta de transparencia hablan sobre:
Documentación precontractual y elección de la notaría
Debes responder si has recibido toda la documentación precontractual por parte del banco al correo electrónico. Haber elegido libremente al notario y haber sido informado de este derecho
Características y condiciones de la hipoteca
Conocer las características del préstamo hipotecario. Te preguntarán sobre el capital, la duración del préstamo, el importe de las cuotas y los plazos para pagar.
El tipo de interés que has contratado
Otra de las consultas del test es si entiendes la diferencia entre el tipo fijo y el tipo variable, y si conoces el porcentaje de interés al que está sujeta tu hipoteca, así como las bonificaciones del tipo por contratar distintos productos, como seguros, domiciliación de la nómina o planes de pensiones con la entidad bancaria.
Subrogación de acreedor
Ser consciente de que puedes cambiar tu hipoteca de banco cuando quieras, así como los requisitos y condiciones necesarias para ello.
Amortización anticipada del préstamo
Te preguntarán también si eres conocedor de la comisión por amortización anticipada, en caso de haberla. Así cómo, las distintas formas de poder anticipar la amortización antes de plazo.
Comisiones
Si el préstamo incluye comisiones de apertura, por modificación de condiciones o por impagos, debe estar recogido en el contrato hipotecario, el/la notario/a debe informarte de ello y además, debes ser capaz de entenderlo.
Condiciones por incumplimiento de pagos
Otro de los puntos que se ha comentado en la lectura del acta y que te preguntarán en el test frente al notario es si entendemos qué son los intereses de demora y cuáles son, en caso de impago. Además, también te preguntarán a partir de cuánta deuda acumulada la entidad bancaria puede declarar vencido el préstamo y reclamarle la deuda.
Preguntas relacionadas con la ejecución de la hipoteca
Te preguntarán si respondes a esa deuda con todos tus bienes o únicamente con la vivienda comprada, si entendemos que el impago del préstamo puede conllevar la pérdida del inmueble y su venta en subasta pública y que puede que el valor de lo aportado no sea suficiente para saldarla.
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El acta de transparencia es un paso previo a la firma de la escritura de una vivienda. Se creó para asegurarse de que los compradores de una vivienda con hipoteca firmaran un documento que entienden y que las condiciones que incluyen son rentables con su situación financiera. Además, también refuerza la confianza en el mercado inmobiliario. Y es que, la Ley Hipotecaria se aprobó en gran medida para proteger a las personas contratantes de una hipoteca y hacer el proceso mucho más seguro para todas las partes implicadas.
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