¿Qué es la memoria de calidades en viviendas de obra nueva?

Cuando nos planteamos comprar una vivienda de obra nueva, especialmente sobre plano, queremos saber todo sobre ella y lo único que podemos ver son planos y renders sobre cómo será la vivienda. Y, ¿qué ocurre con los materiales que se van a utilizar en la edificación?, ¿cómo podemos conocerlos de antemano?. Aquí entra en juego la memoria de calidades, donde se recoge el nombre de la marca y el tipo de materiales o técnicas constructivas utilizadas. 

De los materiales va a depender no solo la estética de la vivienda, sino también aspectos como la climatización, los aislantes térmicos y acústicos, o las calidades de la grifería, los sanitarios y los electrodomésticos; y también, por tanto, lo que estaremos dispuestos a pagar por el inmueble. Por nuestra parte, al entrar en la casa terminada, debemos asegurarnos de que contiene toda la información que la promotora nos ha hecho llegar en su oferta, como garantía de que lo acordado se va a cumplir. Te contamos todo sobre la memoria de calidades en obra nueva y qué podemos encontrar en ella. ¡Empezamos!

¿Qué es la memoria de calidades de una obra nueva?

La memoria de calidades es un documento en el que se incluyen de forma detallada todos los materiales que se van a emplear en la edificación, en los interiores y, a ser posible, en las zonas comunes, así como las instalaciones de que va a disponer el inmueble. Se trata de un documento vinculante que la promotora inmobiliaria debe entregar a los interesados en la compra. Y está obligado por ley a entregarlo de forma gratuita.

Además de ser el documento que informa al consumidor de los detalles del inmueble que va a adquirir, la memoria de calidades da certeza de que los materiales y elementos con que se ha construido y equipado la vivienda son los que se esperaban. Por ello, forma parte del contrato de compraventa de la vivienda y suele entregarse con el mismo, y es recomendable que ambas partes la firmen.

La memoria de calidades debe ser muy precisa, estar bien redactada y ser perfectamente comprensible. En caso de duda acerca de las calidades de la vivienda en la que se va a invertir, es aconsejable consultar con un arquitecto. Lo fundamental es no albergar dudas sobre el resultado final de una compra por la que se va a realizar un gran desembolso.

¿Qué información podemos encontrar en la memoria de calidades?

Teniendo en cuenta que la memoria de calidades de una vivienda nueva es una herramienta que le permite al comprador hacerse una idea de cómo será el inmueble que compra sobre plano, la promotora detalla los materiales y elementos que complementan tanto la edificación,  como el interior de la vivienda, las distintas instalaciones y las zonas comunes. Veámoslo en detalle:

Características de la edificación

En este primer apartado de la memoria de calidades de una obra nueva encontramos los materiales y las técnicas constructivas utilizadas en materiales y la técnica constructiva utilizada en:

1. La cimentación y la estructura del edificio, mencionando los pilares y las jácenas.

1. Los materiales y acabados de la fachada y la carpintería exterior. Destaca el nombre de la empresa de los materiales y el aislamiento térmico y acústico utilizado. También podemos encontrar los materiales y el acristalamiento de las ventanas y persianas.

Interior de la vivienda

En esta parte del documento encontramos los materiales, la firma y las características utilizadas en tabiques, puertas, revestimientos, pavimentos y equipamiento de cocinas o baños.

1. Tabiquería interior: se mencionan los materiales y las características de los tabiques de la vivienda, así como el grosor utilizado en la división de espacios y entre viviendas.
2. Pavimentos: aquí se definen los materiales y la marca utilizados en el suelo y rodapié de cada estancia de la habitación. 
3. Alicatados y revestimientos de paredes y techos: aquí encontramos los paramentos interiores, verticales y horizontales de la vivienda, la pintura y el acabado utilizado. 
4. Materiales y marcas de los sanitarios y griferías. Encontramos los materiales y la marca utilizados para la bancada, los electrodomésticos, el fregadero, armarios, lavabos y sanitarios, entre otros.
5. Carpintería interior: en este apartado de la memoria de calidades también encontramos las características y los materiales de las puertas, tanto la principal como las que separan las diferentes habitaciones de la vivienda, las manivelas y las puertas de los armarios empotrados.

Las instalaciones en la memoria de calidades 

Las instalaciones de fontanería, eléctrica y de gas natural, así como las instalaciones de telecomunicaciones también se especifican en la memoria de calidades de una vivienda.

1. Instalación de fontanería: incluye cómo está realizada y con qué elementos, así como la instalación de agua fría y caliente, la toma de agua y el desagüe para cada electrodoméstico, las tuberías entre otros.
2. Instalación de electricidad y de gas natural: debemos conocer el etiquetado de eficiencia de los electrodomésticos, así como el sistema utilizado según el Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión y la centralización de contadores comunitarios y acometida en cada vivienda según la normativa.
3. Climatización: encontramos las calidades en cuanto a la climatización, si existe preinstalación o no de bomba de frío y calor por conductos y a qué habitación llega, por ejemplo.
4. Seguridad: si existe o no un sistema de alarma instalado.
5. Instalación de telecomunicaciones: debemos encontrar que existe una toma de teléfono según la normativa vigente, y de televisión y cable. Por último en este apartado encontramos si existe video-portero electrónico o no.

Zonas comunes

Por último, en el documento de calidades de una obra nueva encontraremos la información relacionada con las zonas comunitarias, entre las que destacan:

1. Los accesos a la vivienda como zaguanes, escaleras y equipamiento contra incendios según la normativa.
2. La zona de parking, garajes y trasteros.
3. Puertas de protección contra incendios, sectorizando zonas.
4. Las zonas comunes como piscina, gimnasio o jardines.

Los recursos y materiales utilizados en la obra nueva , deben ser exactamente los mismos o muy similares de los descritos en la memoria de calidades. La promotora no puede ocultar o sustituir los materiales especificados en el documento por otros que sean de otra naturaleza distintas o de menor calidad.

¿Qué ocurre si se incumple con la memoria de calidades en viviendas de lujo?

En el supuesto de que no se haya respetado el empleo de materiales que se presentaron en la memoria de calidades de una vivienda de lujo o de una obra nueva, se podría recurrir a los organismos de consumo o a los tribunales. No se pueden sustituir los elementos indicados en la memoria de calidades por otros de cualidades inferiores, siempre por otros similares o superiores. Para ello, el documento debe acoger una cláusula donde se disponga de los materiales y modelos similares en caso de falta de disponibilidad. 

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